Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer: Tapu Schritt für Schritt
Ausländer dürfen in der Türkei innerhalb gesetzlicher Grenzen Immobilien kaufen. Wer kaufen darf, wie der Tapu-Prozess abläuft und was vorher zu prüfen ist.
Ausländische natürliche Personen können in der Türkei Wohneigentum erwerben, sofern sie die in Art. 35 Tapu Kanunu (Grundbuchgesetz) genannten Beschränkungen einhalten. Der Verkauf erfolgt durch eine amtliche Urkunde beim Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü). Der Käufer muss eine Steuernummer beantragen, ein Wertgutachten erstellen lassen und gegebenenfalls einen vereidigten Dolmetscher hinzuziehen. Vor dem Kauf wird dringend empfohlen, die im Grundbuch eingetragenen Hypotheken, Pfändungen und Vormerkungen sowie den Status der Nutzungsgenehmigung (İskân) des Gebäudes zu prüfen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Die Umstände jedes Kaufs sind unterschiedlich. Für Ihre konkrete Situation wird empfohlen, einen Anwalt zu konsultieren.
Welche Ausländer dürfen in der Türkei eine Immobilie kaufen?
Die maßgebliche Regelung ist Art. 35 Tapu Kanunu. Nach dieser Vorschrift können ausländische natürliche Personen unter Einhaltung der gesetzlichen Beschränkungen in der Türkei Grundeigentum erwerben. Dieselbe Vorschrift ermächtigt den Staatspräsidenten, festzulegen, die Staatsangehörigen welcher Länder Grundeigentum erwerben dürfen. Daher können für Staatsangehörige bestimmter Länder zusätzliche Beschränkungen oder abweichende Praktiken gelten. Den aktuellen Stand für Ihre Staatsangehörigkeit sollten Sie vor dem Geschäft bestätigen lassen.
Der Grunderwerb türkischer Gesellschaften mit ausländischem Kapital ist dagegen gesondert in Art. 36 Tapu Kanunu geregelt. Dieser Beitrag behandelt Privatkäufer.
Welche Beschränkungen gelten für Ausländer beim Immobilienkauf?
Die wichtigsten Beschränkungen nach Art. 35 Tapu Kanunu sind:
Flächengrenze: Die Gesamtfläche der Immobilien, die eine ausländische natürliche Person landesweit erwerben kann, darf 30 Hektar nicht überschreiten. Der Staatspräsident kann diese Grenze anheben.
Bezirksgrenze: Die von Ausländern in einem Bezirk (İlçe) erwerbbaren Immobilien dürfen 10 Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche dieses Bezirks nicht überschreiten. In einem Bezirk, in dem die Grenze erreicht ist, ist ein neuer Erwerb möglicherweise nicht möglich.
Militär- und Sicherheitszonen: In Gebieten, die unter das Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu Nr. 2565 (Gesetz über militärische Sperrgebiete und Sicherheitszonen) fallen, ist der Grunderwerb durch Ausländer beschränkt. Das Grundbuchamt kann in der Praxis hierzu die Stellungnahme der zuständigen Behörden einholen. Dies kann das Verfahren verlängern.
Nutzungszweck: Bei bestimmten Grundstücken können zusätzliche Pflichten entstehen, etwa die Vorlage eines Projekts innerhalb einer bestimmten Frist. Beim Wohnungskauf ist dieser Punkt in der Regel von geringerer Bedeutung.
Was sollte vor dem Kauf geprüft werden?
Die häufigsten Probleme von Käufern aus dem Ausland entstehen durch Prüfungen, die vor der Unterschrift unterblieben sind. Es wird empfohlen, auf folgende Punkte zu achten:
Grundbucheintrag: Klären Sie, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob Miteigentum nach Bruchteilen besteht.
Hypothek: Besteht eine Bankhypothek auf der Immobilie, klären Sie schriftlich, ob sie vor dem Verkauf gelöscht wird.
Pfändungen und Vormerkungen: Eintragungen wie Pfändung, einstweilige Verfügung, Vormerkung eines Kaufversprechens oder Mietvormerkung können die Rechte des Käufers unmittelbar beeinträchtigen.
Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti) oder Anwartschaft (Kat İrtifakı): Kat İrtifakı kennzeichnet das Stadium vor Fertigstellung des Gebäudes. Wurde trotz fertiggestelltem Gebäude nicht in Wohnungseigentum umgewandelt, fragen Sie nach dem Grund.
İskân (Nutzungsgenehmigung): Nach Art. 30 İmar Kanunu Nr. 3194 (Baugesetz) belegt die Nutzungsgenehmigung, dass das Gebäude projektgemäß fertiggestellt wurde. Bei Gebäuden ohne İskân können Probleme bei Versorgungsanschlüssen, Krediten und späteren Verkäufen auftreten.
Bebauungsstatus: Der bauplanungsrechtliche Status der Immobilie bei der Gemeinde und etwaige Einträge zu Schwarzbauten sollten recherchiert werden.
Hausgeld und Schulden: Es sollte nach Schulden gegenüber der Wohnanlagenverwaltung sowie nach dem Stand der Grundsteuer gefragt werden.
Ein Teil dieser Prüfungen erfolgt beim Grundbuchamt und bei der Gemeinde. Welche Unterlagen zu prüfen sind, hängt von der konkreten Immobilie ab.
Wie läuft der Tapu-Prozess Schritt für Schritt ab?
Beantragung der Steuernummer: Der ausländische Käufer erhält mit seinem Reisepass beim Finanzamt eine Steuernummer. Dies ist in manchen Fällen auch elektronisch möglich.
Wertgutachten: Beim Immobilienkauf durch Ausländer wird ein von einer autorisierten Bewertungsgesellschaft erstelltes Wertgutachten verlangt.
Tapu-Antrag und Termin: Der Antrag wird beim Grundbuchamt oder über elektronische Antragskanäle gestellt, und es wird ein Termin für die Abwicklung vereinbart.
Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK): Bei Wohnungen wird vor der Übertragung eine gültige Pflicht-Erdbebenversicherungspolice verlangt.
Zahlung von Gebühren und Umlaufkapitalabgabe (Döner Sermaye): Die Grundbuchgebühr wird nach dem Harçlar Kanunu Nr. 492 (Gebührengesetz) gezahlt. Zusätzlich wird eine Umlaufkapitalgebühr erhoben. Da sich diese Beträge und Sätze ändern können, bestätigen Sie die aktuellen Angaben zum Zeitpunkt des Geschäfts. Wie die Gebühr zwischen den Parteien aufgeteilt wird, sollte ebenfalls vorab vereinbart werden.
Unterzeichnung: Käufer und Verkäufer oder ihre Bevollmächtigten unterzeichnen die amtliche Urkunde beim Grundbuchamt. Für einen Käufer ohne Türkischkenntnisse muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein.
Übergabe der Tapu: Mit der Unterschrift geht das Eigentum auf den Käufer über, und die Eigentumsurkunde (Tapu Senedi) wird ausgehändigt.
Das Grundbuchamt verlangt bei der Abwicklung in der Regel Reisepass, Passfoto, Steuernummer, Wertgutachten und DASK-Police. Ob zusätzliche Unterlagen verlangt werden, kann je nach konkretem Vorgang variieren.
Ist ein Kaufversprechensvertrag gültig?
Immobilienkaufverträge und Kaufversprechensverträge unterliegen der Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung (Art. 706 Türk Medeni Kanunu (Türkisches Zivilgesetzbuch), Art. 237 Türk Borçlar Kanunu (Türkisches Obligationengesetz)). Ein Kaufversprechensvertrag kann beim Notar errichtet werden. Ein im Maklerbüro oder privat zwischen den Parteien unterzeichneter einfacher schriftlicher Vertrag wird hinsichtlich der Pflicht zur Eigentumsübertragung jedoch in der Regel nicht als gültig anerkannt. Besonders beim Kauf vom Projekt (während der Bauphase) ist diese Unterscheidung wichtig. Es wird empfohlen, die Vertragsbedingungen von einem Anwalt prüfen zu lassen.
Kann ich aus dem Ausland eine Immobilie kaufen, ohne in die Türkei zu reisen?
Ja. Der Kauf ist mit einer Vollmacht möglich. Die Vollmacht kann auf einem der folgenden Wege erstellt werden:
über die türkischen Konsulate im Ausland,
beim Notar in Ihrem Aufenthaltsland, mit Apostille, sofern das Land dem Haager Apostille-Übereinkommen beigetreten ist,
beim Notar in der Türkei, in Begleitung eines Dolmetschers.
Damit ausländische Dokumente in der Türkei verwendet werden können, sind in der Regel auch eine beglaubigte Übersetzung und eine notarielle Bestätigung erforderlich. Wird die Immobilie in der Vollmacht ausdrücklich bezeichnet und werden die Grenzen der Befugnisse klar formuliert, verringert dies das Missbrauchsrisiko.
Worauf sollte man zum Schutz vor Betrug achten?
Zahlen Sie nach Möglichkeit über die Bank und mit Verwendungszweck. Vermeiden Sie Barzahlungen von Hand zu Hand.
Gleichen Sie Identität und Eigentümerstellung des Verkäufers mit dem Grundbucheintrag ab.
Handelt der Verkäufer über einen Bevollmächtigten, lassen Sie Aktualität und Umfang der Vollmacht prüfen.
Achten Sie darauf, dass der im Grundbuch angegebene Preis dem tatsächlichen Preis entspricht. Die Angabe eines zu niedrigen Preises kann zu steuerlichen und rechtlichen Problemen führen.
Verschafft ein Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis oder die Staatsbürgerschaft?
Wohneigentum kann nach dem Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu Nr. 6458 (Gesetz über Ausländer und internationalen Schutz) als Grundlage für einen Antrag auf eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis dienen. Die Erlaubnis wird jedoch nicht automatisch erteilt, und in manchen Gebieten können Anträge beschränkt sein. Die Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition hängt dagegen von gesonderten Voraussetzungen und sich ändernden Beträgen ab.
Das Verfahren hängt vollständig vom Einzelfall ab. Anwaltliche Unterstützung vor dem Kauf hilft Ihnen, Risiken frühzeitig zu erkennen.
Häufige Fragen
Müssen Ausländer in der Türkei wohnhaft sein, um dort eine Immobilie zu kaufen?
Nein, grundsätzlich ist keine Aufenthaltserlaubnis erforderlich. Der Kauf ist mit Reisepass und Steuernummer möglich, da jedoch je nach Staatsangehörigkeit zusätzliche Beschränkungen bestehen können, sollte der aktuelle Stand bestätigt werden.
Wer zahlt die Grundbuchgebühr (Tapu Harcı)?
Nach dem Harçlar Kanunu (Gebührengesetz) entsteht die Grundbuchgebühr grundsätzlich jeweils gesondert für Käufer und Verkäufer. In der Praxis können die Parteien eine andere Aufteilung vereinbaren. Da sich die Sätze ändern können, sollten die aktuellen Angaben vor dem Geschäft bestätigt werden.
Wie läuft die Tapu-Abwicklung ab, wenn ich kein Türkisch spreche?
Für Ausländer ohne Türkischkenntnisse muss bei der Tapu-Abwicklung ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein. Die Dolmetscherkosten trägt in der Regel der Käufer.
Warum wird ein Wertgutachten verlangt?
Beim Immobilienkauf durch Ausländer wird ein von einer autorisierten Stelle erstelltes Wertgutachten verlangt, um den Wert der Immobilie zu dokumentieren. Ohne Gutachten wird der Vorgang in der Regel nicht abgeschlossen.
Kann man eine Immobilie ohne İskân (Nutzungsgenehmigung) kaufen?
Die Eigentumsübertragung kann rechtlich möglich sein. Bei Gebäuden ohne Nutzungsgenehmigung können jedoch Probleme bei Versorgungsanschlüssen, Krediten und einem späteren Verkauf auftreten. Es wird empfohlen, dieses Risiko vor dem Kauf mit einem Anwalt zu bewerten.
Kann ein Ausländer eine in der Türkei gekaufte Immobilie im selben Jahr wieder verkaufen?
Grundsätzlich ist ein Verkauf möglich. Bei Käufen zum Zweck der Einbürgerung bestehen jedoch Beschränkungen wie ein Veräußerungsverbotsvermerk, und der Verkauf kann steuerliche Folgen haben. Konsultieren Sie für Ihre Situation einen Anwalt.
Dieser Artikel wurde mit Unterstützung von KI erstellt und dient der allgemeinen Information; er ist keine Rechtsberatung. Lassen Sie sich zu Ihrer Situation anwaltlich beraten.